| NOUVEAU DISPOSITIF D'AMORTISSEMENT
« de ROBIEN »
DES LOGEMENTS NEUFS
SIMULATIONS « de ROBIEN » en francs
SIMULATIONS « de ROBIEN » en euros
Le jeudi 3 avril 2003 Gilles de Robien, Ministre de l'Equipement, a présenté un nouveau dispositif en faveur de l'investissement locatif.
Ce dispositif a fait l'objet d'un amendement au projet de loi portant diverses dispositions en matière d'Urbanisme, d'Habitat et de Construction (DDUHC). en cours d'examen au Parlement, qui devrait être définitivement voté d'ici mai 2003. Cet amendement a été adopté à l'Assemblée nationaledans un article 19 ter nouveau.
Les nouvelles dispositions s'appliqueront avec effet rétroactif aux logements acquis neufs ou mis en chantier à compter du 3 avril 2003.
Selon le ministre Gilles de Robien «Le nouveau dispositif en faveur de l'investissement locatif vise à redonner de l'oxygène à un marché au bord de l'asphyxie dans certaines zones où, confrontés à une hausse continue des loyers et à une raréfaction dramatique de l'offre, les locataires rencontrent toujours plus de difficultés à se loger. Conscient de l'étranglement du marché et fort d'une démarche pragmatique, [il est] proposé un dispositif plus incitatif que le dispositif actuel, pour donner toute son efficacité à l'amortissement fiscal.
Ce projet poursuit trois objectifs majeurs :
- détendre le marché locatif dont la situation est extrêmement tendue dans certaines zones,
- encourager le plus grand nombre de Français à investir dans le logement locatif,
- relancer la construction en Ile-de-France et dans d'autres zones très tendues, ce qui contribuera également à soutenir l'emploi, notamment dans le secteur du bâtiment.
Des innovations en faveur d'une plus grande simplicité et d'une réelle attractivité. Le nouveau dispositif proposé supprimera les contraintes et imperfections du dispositif Besson, souvent soulignées par les professionnels ».
Les innovations majeures portent sur :
1. une simplification du zonage en 3 zones ;
2. l'augmentation des plafonds de loyers ;
3. la suppression des plafonds de ressources des locataires.
LA SIMPLIFICATION DU ZONAGE EN 3 ZONES
Le nouveau zonage comprend 3 zones, reposant sur des critères démographiques et économiques :
la zone A :agglomération parisienne, la Côte d'Azur, le Genevois français ;
la zone B : agglomérations de plus de 50 000 habitants, et agglomérations chères situées aux franges de l agglomération parisienne et en
zones littorales ou frontalières ;
la zone C : reste du territoire.
Ces zones seront fixées par un arrêté à paraître après entrée en vigueur de la disposition législative nouvelle.
Les nouveaux plafonds de loyers retenus dans le cadre du nouveau dispositif s'appliquent aux locations de logements acquis neufs ou mis en chantier à compter du 3 avril 2003.
Ils varient selon la zone géographique,
Ces plafonds seront fixés par un décret qui sera publié après entrée en vigueur de la disposition législative nouvelle.
Dès à présent le Ministre Gilles de Robien a annoncé que les futurs plafonds de loyers seraient de :
Loyer maximum au m2
ZONES ZONE A = 18 euros, ZONE B = 12.5 euros, ZONE C = 9 euros.
Attention : Ces nouveaux plafonds de loyers ne seront applicables qu'aux seuls baux conclus pour les logements acquis neufs ou en état futur d'achèvement à compter du 3 avril 2003 et pour les logements que le contribuable fait construire et qui ont fait l'objet à compter du 3 avril 2003, de la déclaration d'ouverture de chantier prévue à l'article R421-40 du Code de l'urbanisme. Ils seront également applicables aux baux conclus pour les locaux affectés à un usage autre que l'habitation acquis à compter du 3 avril 2003 et que le contribuable transforme en logements.
LA SUPPRESSION DES PLAFONDS DE RESSOURCES DES LOCATAIRES
Les plafonds de ressources du dispositif d'aide à F investissement locatif sont supprimés.
La suppression des plafonds de ressources des locataires n'est également applicable qu'aux baux conclus pour les logements acquis neufs ou en état futur d'achèvement à compter du 3 avril 2003 et pour les logements que le contribuable fait construire et qui ont fait l'objet à compter du 3 avril 2003 de la déclaration d'ouverture de chantier prévoie à l'article R421-40 du Code de l'urbanisme. Elle est également applicable aux locaux affectés à un usage autre que l'habitation acquis à compter du 3 avril 2003 et que le contribuable transforme en logements.
ENTREE EN VIGUEUR DU NOUVEAU DISPOSITIF D’AMORTISSEMENT « DE ROBIEN » DES LOGEMENTS NEUFS.
Le nouveau dispositif d'amortissement des logements neufs (nouvelles zones, suppression des plafonds de ressources, augmentation des plafonds de loyers) sera applicable rétroactivement :
-aux logements acquis neufs ou en état futur d'achèvement à compter du 3 avril 2003
-aux logements que le contribuable fait construire et qui ont fait l'objet à compter du 3 avril 2003, de la déclaration d'ouverture
de chantier prévue à l'article R421-40 du Code de l'urbanisme..
-aux locaux affectés à un usage autre que l'habitation acquis à compter du 3 avril 2003 et que le contribuable transforme en logements
Attention : Pour l'application de cette mesure seule la date de la passation des actes de vente sous la forme authentique sera à retenir,et cela bien que le contrat préliminaire de VEFA ait été conclu avant le 3 avril 2003. Par conséquent, tous les logements acquis neufs par acte authentique à compter du 3 avril 2003 pourront bénéficier du dispositif nouveau.
Le nouveau dispositif «de Robien » remplace le dispositif d'amortissement Besson à compter du 3 avril 2003.
Attention : les logements acquis neufs ou mis en chantier avant le 3 avril 2003 ne seront éligibles qu'au dispositif Besson (plafonds de ressources, ancien zonage et anciens plafonds de loyers) et devront ainsi respecter les plafonds de ressources des locataires et les plafonds de loyers applicables à ce dispositif. Les nouveaux plafonds de loyers ne seront pas applicables aux logements qui, bien que loués après le 3 avril 2003, auraient été acquis ou mis en chantier avant cette date.
AMORTISSEMENT BESSON : QUEL PRINCIPE ?
Extrait d'une publication
réalisée par le Groupe de Particulier à Particulier
SIMULATIONS en francs
SIMULATIONS en euros
Entré en vigueur depuis le 1er janvier 1999, le dispositif Besson remplace définitivement l'ancien amortissement Périssol, qui a pris fin officiellement le 31 août 1999.
Adopté à l'initiative du secrétaire d'État au Logement Louis Besson, cette aide fiscale vous permet, si vous êtes propriétaire d'un logement neuf, de pouvoir amortir sur vos revenus tirés de la location, une partie du prix de revient du bien.
Combien ? Jusqu'à 65 % de la valeur de l'investissement peuvent être déduits des revenus imposables sur 15 ans ; vous diminuez ainsi votre revenu net foncier, ce qui fait baisser votre imposition globale.
Conséquence pratique de cette mesure : une diminution de votre revenu ne foncier, qui entraîne par là même une baisse de votre imposition globale.
Autre avantage non négligeable : vous n'êtes pas obligé d'investir avant l'expiration d'un délai particulier.
L'amortissement Besson présente un caractère permanent, aucune date butoir ne venant en préciser le terme.
Ces avantages fiscaux constituent un véritable dopage de l'investissement, grâce à cet effet levier de la défiscalisation.
En clair, ce dispositif vous permet d'utiliser vos impôts pour financer l'investissement, et permet donc d'augmenter la rentabilité de l'investissement.
Cet investissement concerne tous ceux qui souhaitent :
- utiliser l'argent de leurs impôts autrement : en finançant un investissement,
- ou préparer leur retraite,
- ou protéger leur famille,
- ou transmettre un patrimoine à leurs enfants.
Si vous trouvez que vous payez trop d'impôts, l'investissement Besson vous convient parfaitement.
1 QUI EST CONCERNE ?
2 LOUER : COMBIEN DE TEMPS ?
3 LOCATAIRES : QUELLES RESSOURCES ?
4 LOYERS : QUEL MONTANT ?
5 COMMENT CALCULER LE LOYER ?
6 COMMENT MARCHE L'AMORTISSEMENT ?
7 AMORTISSEMENT : QUELLES BASES DE CALCUL ?
8 AMORTISSEMENT : POINT DE DÉPART ?
9 VOUS AVEZ DIT PRORATA TEMPORIS ?
10 QUELLE DÉDUCTION FORFAITAIRE SUR LES LOYERS ?
11 DÉFICITS FONCIERS : COMMENT ÇA MARCHE ?
12 DÉCLAMATIONS : QUELLES FORMALITÉS ?
13 ET POUR LES SOCIÉTÉS ?
14 QUELLES SANCTIONS ?
15 SÉCURISATION BESSON : COMMENT ÇA MARCHE ?
16 COMMENT BIEN CHOISIR LE LOCATAIRE ?
17 FAUT-IL SOUSCRIRE UNE ASSURANCE LOYERS IMPAYÉS ?
18 COMMENT LOUER A VOS ENFANTS EN TOUTE LÉGALITÉ ?
19 COMMENT INTÉGRER LES PARKINGS EN BESSON ?
20 FAUT-IL INVESTIR A CRÉDIT ?
21 COMMENT CHOISIR LE MEILLEUR FINANCEMENT ?
Pour cet investissement il n'est pas nécessaire de mobiliser du capital, au contraire, il est même préférable de financer l'investissement à 100 % par un prêt bancaire, les intérêts étant déductibles du revenu imposable.
Il existe des projets accessibles à tous les budgets : depuis 76 Euros (500 francs environs) d'épargne mensuelle !
Le capital à investir varie entre 60 000 et 140 000 Euros (400 000 et 900 000 francs environ) (en raison du plafond de déduction du déficit foncier
de 10 671 Euros soit 70 000 F), mais votre projet peut néanmoins concerner un investissement plus important.
Ce montant dépend à la fois du potentiel d'emprunt déterminé par vos revenus et charges, de votre fiscalité et de l'effort d'épargne mensuel que vous souhaitez consacrer à la réalisation de cette opération.
1 QUI EST CONCERNE ?
Règle d'or : pour profiter de l'amortissement Besson, vous devez déclarer vos revenus locatifs dans la catégorie des revenus fonciers.
Autre point qui a son importance, si vous êtes détenteur de parts de Sociétés Civiles Immobilières (SCI) ou de Sociétés Civiles de Participation Immobilière (SCPI), rien ne vous interdit d'opter pour le régime de l'amortissement.
Bien au contraire : les sociétés civiles sont et seront toujours un outil performant au service de la défiscalisation.
En revanche, si vous êtes titulaire de droits démembrés (nu-propriétaire ou usufruitier), l'avantage fiscal vous est refusé.
Exception toutefois à cette règle : lorsque le démembrement est consécutif au décès de l'un des époux, le conjoint survivant peut décider, en cas d'imposition commune, de reprendre à son compte le bénéfice de l'amortissement. Retour au sommaire
2 LOUER : COMBIEN DE TEMPS ?
Pour bénéficier de l'avantage fiscal, vous devez vous engager à louer le logement nu au moins pendant neuf ans à titre d'habitation principale, de manière effective et continue.
Le locataire n'a donc pas le libre usage du logement : il ne peut s'en servir comme résidence secondaire.
En revanche, en ce qui concerne le choix du locataire, vous pouvez opter soit pour une personne physique soit pour une personne morale : association qui met le logement à la disposition de ses membres, sociétés qui y logeraient leur personnel.
En outre, la location doit prendre effet dans les douze mois suivant soi la date d'achèvement pour les biens acquis sur plans ou que vous avez fait construire, soit la date d'acquisition s'il s'agit d'un logement déjà terminé.
Important : Votre locataire donne congé en cours d'amortissement ?
Vous avez un an pour relouer. Retour au sommaire
3 LOCATAIRES : QUELLES RESSOURCES ?
Pour avoir droit de louer votre logement, les locataires doivent avoir des ressources qui ne dépassent pas certains plafonds.
Ces derniers sont révisés chaque année au 1er janvier, en fonction de l'évolution annuelle du Smic.
Les ressources à prendre en compte sont celles qui correspondent à l'année N-2 par rapport au jour de la location.
Ainsi, par exemple, c'est l'avis d'imposition pour 1998 que vous devez réclamer si vous signer un contrat en 2000.
Ajoutons que ces plafonds sont calculés après les abattements classiques de 10 et 20 %.
Plafonds de ressources des locataires
( Taux conclu à partir du 1/01/2000 ) |
| Important : Sachez que la surface à prendre en compte n'est pas la surface habitable mais la surface utile. Cette dernière est égale à la surface habitable augmentée, dans la limite de 8 m² par logement, de la moitié des surfaces annexes réservées exclusivement à l'usage de l'occupant et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m.
Il s'agit des caves, remises, sous-sols, ateliers, séchoirs extérieurs au logement, celliers, resserres, combles et greniers aménageable, balcons, loggias et vérandas.
Attention : La surface des parkings et des garages n'a pas à être prise en compte dans le calcul de la surface utile. (Voir notre exemple de calculs) Retour au sommaire
5 COMMENT CALCULER LE LOYER ?
Cet exemple concret vous guidera dans vos calculs de loyers.
Vous louez un trois pièces neuf à Montévrain (77) dont la surface est de 65,8 m² habitable avec un balcon de 7,5 m².
La surface utile est donc de 65,8 m² + 3,75 m² = 69,55 m²
Le loyer mensuel, hors charges, s'établit donc à 69,55 m² X 11.40 Euros = 792.87 Euros. soit un loyer en francs de 5 200 F
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6 COMMENT MARCHE L'AMORTISSEMENT ?
Lorsque vous optez pour le dispositif Besson, vous déduisez sur vos revenus fonciers 8 % du prix d'achat du logement chacune des cinq premières années et 2,5 % chacune des quatre années suivantes.
A l'issue de cette période, vous pouvez encore continuer à amortir une partie du prix d'acquisition au taux de 2,5 % par an et ce, pendant six années supplémentaires.
Bien évidemment, cette prorogation ne peut se faire que si les conditions de loyers et de ressources de vos locataires sont respectées.
Votre acquisition peut donc être amortie à hauteur de 65 % sur quinze ans.
C'est ainsi que pour un achat de 106 714 euros, la déduction sera égale à 8 537 euros (106 714 euros x 8 %) par an pendant les cinq premières années, ramenée à 2 868 euros (106 714 euros x 2,5 %) par an pendant les dix années suivantes.
Soit pour un achat de 700 000 francs, la déduction sera égale à 56 000 francs (700 000 francs x 8 %) par an pendant les cinq premières années, ramenée à 17 500 francs (700 000 francs x 2,5 %) par an pendant les dix années suivantes.
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7 AMORTISSEMENT : QUELLES BASES DE CALCUL ?
Pour les logements que vous avez acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement (sur plans), la déduction est calculée sur le prix d'acquisition majoré des frais suivants : honoraires de notaire, droits de timbre, commissions versées aux intermédiaires, taxe de publicité foncière, taxe sur la valeur ajoutée. Retour au sommaire
8 AMORTISSEMENT : POINT DE DÉPART ?
Les logements acquis neufs voient démarrer la période d'amortissement le premier jour du mois de leur acquisition. En revanche, pour les logements acquis en l'état futur d'achèvement (sur plans), le point de départ de la période d'amortissement est fixé au premier jour du mois de l'achèvement du logement. Retour au sommaire
9 VOUS AVEZ DIT PRORATA TEMPORIS ?
Pour la première année l'amortissement se calcule sur les bases que nous venons d'énoncer et au prorata temporis sur l'année.
Quand la période d'amortissement prend fin au cours d'une année, la déduction s'opère également selon la règle du prorata temporis, c'est à dire par douzièmes concernés.
Ces déductions portent sur les revenus fonciers que vous percevrez de votre location. INVESTISSEMENT PRORATA TEMPORIS
Exemple : Le 15 mars 2002 vous avez acheté un appartement neuf d'une valeur de 800 000 francs.
Votre amortissement peut se décliner ainsi: (5 x 8 % + 10 x 2,5 %) = 65 %
Pour 2002 : 800 000 francs x 8 % x 10/12 = 53 333 francs (8 130 euros)
De 2003 à 2006 : 800 000 x 8 % = 64 000 francs par an (9 756 euros)
Pour 2007 : (800 000 francs x 8 % x 2/12) + (800 000 francs x 2,5 % X 10/12) = 27 333 francs (4 166 euros)
De 2008 à 2016 : 800 000 francs x 2,5 % = 20 000 par an (3 049 euros)
Pour 2017 : 800 000 x 2,5 % x 2/12 = 3 333 francs (508 euros)
Soit 79 273 euros ou 520 000 francs (65 % de 800 000 francs) d'amortissement réalisé sur quinze ans. Retour au sommaire
10 QUELLE DÉDUCTION FORFAITAIRE SUR LES LOYERS ?
Sur le montant brut de vos revenus fonciers, vous appliquez une déduction forfaitaire qui tient compte à la fois des frais de gestion, des primes d'assurances et de l'amortissement de l'immeuble.
Dans le cadre du Besson, c'est justement parce que la déduction ne couvre plus l'amortissement que son taux est ramené à 6 % alors qu'il est de 14 % dans une location classique.
IMPORTANT : Vous reviendrez au taux de droit commun à savoir 14 % dès lors que la période d'amortissement sera terminée. Toutefois, vous avez la possibilité, à l'issue de cette période, de bénéficier d'une déduction forfaitaire majorée de 25 % sous réserve que vous respectiez les conditions de loyers et de ressources des locataires.
Ce qui est intéressant, c'est que cette faculté vous est offerte même si vous changez de locataire. Retour au sommaire
11 DÉFICITS FONCIERS : COMMENT ÇA MARCHE ?
Vous pouvez, dans certains cas et sous certaines conditions, imputer votre déficit foncier sur votre revenu global.
En effet, les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, qui sont eux-mêmes assujettis à l'impôt sur le revenu.
Mais avant de les déclarer, vous avez la possibilité de déduire de ces loyers un certain nombre de charges, dans le but de minorer au maximum votre imposition.
Ainsi, si vos charges sont supérieures à vos loyers, vous obtenez ce que l'on appelle un déficit foncier.
Pour que ce déficit soit imputable sur le revenu global, il doit résulter exclusivement des dépenses autres que les intérêts d'emprunt. Il faut donc savoir d'où il provient : des intérêts d'emprunt ou des autres charges (déduction forfaitaire, travaux.)
Comment calculer ?
En premier lieu, vous devez soustraire vos intérêts d'emprunt de vos loyers.
Si ce résultat est positif, c'est que le montant de vos intérêts est inférieur à vos loyers.
Dans un deuxième temps, vous imputerez ce résultat sur vos autres charges. Si vous trouvez un solde positif, sachez qu'il constituera votre revenu net foncier imposable.
En revanche, si le solde est négatif, il s'imputera sur votre revenu global à hauteur de 70 000 francs comme pour une location classique.
L'excédent quant à lui est reportable sur vos autres revenus fonciers ultérieurs.
A l'inverse, si la soustraction de vos intérêts d'emprunt sur vos loyers fait apparaître un solde négatif, c'est que leur montant est supérieur à vos loyers.
Ce résultat s'imputera alors exclusivement sur vos autres revenus fonciers des dix années suivantes.
Vos autres charges seront intégralement déductibles sur votre revenu global à hauteur de 10 671 euros soit 70 000 francs. Retour au sommaire
12 DÉCLARATIONS : QUELLES FORMALITÉS ?
Vous devez joindre à votre déclaration de revenus de l'année d'achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure :
- un imprimé fourni par l'administration dans lequel vous optez pour l'amortissement et comprenant votre identité et adresse ; l'adresse, la date d'acquisition ou d'achèvement du logement, la date de première mise en location, la surface, le montant du loyer hors charges, l'engagement de louer à titre de résidence principale pour neuf ans au moins, le calcul et le montant de la déduction au titre de l'amortissement.
- une copie du bail
- une copie de l'avis d'imposition du locataire
A noter : Au cours de l'année d'achèvement de votre logement, il se peut que celui-ci ne soit pas encore loué au moment où vous envoyer votre déclaration de revenus.
Dans ce cas, n'ayez pas d'inquiétude.
En effet, vous n'aurez qu'à transmettre, avec votre prochaine déclaration, une copie du bail ainsi que l'avis d'imposition de votre locataire. Retour au sommaire
13 ET POUR LES SOCIÉTÉS ?
Quand l'investissement a été réalisé par une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, (SCI, SCPI) les démarches énumérées ci-dessus sont à la charge de ladite société.
C'est ainsi qu'en envoyant sa déclaration de résultat, elle doit informer l'administration fiscale de son intention de bénéficier du dispositif Besson.
Par ailleurs, elle devra, avant le 16 février de chaque année, faire parvenir à chaque associé un document type comportant :
- l'identité et l'adresse de l'associé
- le nombre et le numéro des parts détenues au 1er janvier et au 31 décembre
- l'attestation de location
- le montant de l'amortissement correspondant aux droits de l'associé
- le montant du revenu net foncier correspondant aux droits de l'associé
- dans le cas où la société ou l'associé ne respecte pas ses engagements, il faut indiquer la quote-part de supplément de déduction forfaitaire, ou des déductions au titre de l'amortissement, que l'associé devra rajouter au revenu foncier de l'année au cours de laquelle la rupture de l'engagement ou la cession du logement ou des parts est intervenue.
A noter : Les associés doivent joindre copie de ce document à chacune de leurs déclarations personnelles de revenus Retour au sommaire
14 QUELLES SANCTIONS ?
Votre obligation principale est, rappelons-le, de louer le logement pendant au moins neuf ans.
Si, pour une raison ou pour une autre, vous ne respectez pas cet engagement, en cessant par exemple de louer le bien pendant cette période, l'administration fiscale remettra en cause les amortissements pratiqués.
A ce titre, vous devrez réintégrer dans votre revenu foncier de l'année en cours les amortissements déjà détruits. Certes, pour atténuer une progressivité de l'impôt qui risquerait d'être trop importante, il est prévu, pour l'application de cette majoration, un calcul par quotient.
IMPORTANT : Les héritiers, légataires ou donataires, ne peuvent demander la reprise, à leur profit, du dispositif Besson pour la période restant à courir du jour où le bien leur a été transmis. Pour être clair, il s'ensuit que toute donation du logement entraîne dans tous les cas la reprise des déductions pratiquées par le donateur.
A noter : L'administration fiscale a prévu trois hypothèses où aucune sanction ne sera pratiquée si vous ne respectez pas votre engagement. Il s'agit des cas où vous (ou votre conjoint en cas d'imposition commune) êtes atteint d'une invalidité , êtes licencié par votre employeur ou venez à décéder. Retour au sommaire
15 SÉCURISATION BESSON : COMMENT ÇA MARCHE ?
Grande nouveauté : l'amortissement Besson instaure un système de sécurisation des bailleurs.
Allocation en tiers payant : Si votre locataire bénéficie d'une allocation logement, vous pouvez la percevoir directement, sur simple demande et sans avoir besoin de son accord.
Le locataire vous paie alors la différence entre le loyer et l'allocation.
Adressez-vous à la Caisse d'allocations familiales de votre locataire.
Garantie contre les impayés : Vous bénéficiez d'une garantie contre les impayés de loyers et de charges.
Financée par le 1 % logement, elle joue même si votre locataire ne peut prétendre au 1 %.
Cette garantie couvre la perte d'emploi et dans certains cas la rupture familiale.
Valable pour une durée de trois ans elle représente jusqu'à neuf mois de loyers et de charges.
Elle peut être portée à trois ans de loyers et de charges si vous réservez la location à un organisme collecteur du 1 %. Adressez-vous au Comité interprofessionnel du logement (CIL) de votre locataire, ou au CIL le plus proche de votre domicile. Retour au sommaire
16 COMMENT BIEN CHOISIR LE LOCATAIRE ?
Le choix du locataire revêt une importance fondamentale.
Il s'agit en effet de prévenir les risques d'impayés.
Et ce même si le dispositif Besson vous offre une sécurisation des loyers.
Vous commencerez par une enquête de solvabilité, et vous vous renseignerez sur ses revenus.
Vous lui demanderez sa profession exacte, un certificat de travail, des bulletins de salaire, un avis d'imposition, les éventuelles aides dont il bénéficie.
Vous pouvez aussi lui demander les trois dernières quittances de sa location précédente, afin de voir s'il s'acquitte de son dû avec régularité.
Si le candidat locataire refuse de vous fournir certificat de travail et bulletins de salaire, vous avez tout à fait le droit de ne pas signer le bail, sans encourir de sanction. Retour au sommaire
17 FAUT-IL SOUSCRIRE UNE ASSURANCE LOYERS IMPAYÉS ?
Pour plus de tranquillité, vous pouvez souscrire une assurance contre les loyers impayés.
Même si cette garantie ne vous sera octroyée que si le locataire présente le maximum de garanties.
Les assureurs peuvent ainsi imposer un cautionnement du locataire, le versement d'un dépôt de garantie.
Ils lui demanderont également ses bulletins de salaire et son avis d'imposition.
En cas de difficultés, la mise en oeuvre de l'assurance loyers impayés demande un formalisme certain (mise en demeure de payer, déclaration de sinistre, pièces à fournir comme la copie du bail et le décompte des sommes dues.)
Des délais de carence et de franchise sont également prévus.
Et ces assurances comportent des plafonds au-delà desquels elles ne jouent pas.
En revanche, elles incluent souvent une assistance juridique.
Elles vous permettent de ne pas vous trouver démuni en cas de problème.
Côté fiscalité, les primes sont déductibles des revenus fonciers.
Le coût de ces assurances ?
De 2 à 5 % du montant des loyers bruts (charges comprises) en moyenne. Retour au sommaire
18 COMMENT LOUER A VOS ENFANTS EN TOUTE LÉGALITÉ ?
Certes, la loi Besson interdit (à l'heure où nous mettons sous presse) aux enfants d'être l'attributaire d'un " bail Besson ". Mais rien ne les empêche de résider dans le logement si leur nom ne figure nulle part.
En d'autres termes, le dispositif est idéalement conçu pour les petit(e)s ami(e)s des enfants des investisseurs.
A conditions, bien sûr, que le couple soit stable.
Si ce n'est pas le cas, il vous reste la possibilité de créer des " bourses " d'appartements.
Ce système a déjà fait ses preuves avec le dispositif Quilès, qui n'admettait pas non plus la location aux descendants. Les parents des investisseurs mettent en " pool " leurs appartements pour que les enfants des uns aillent loger chez les autres. Retour au sommaire
19 COMMENT INTÉGRER LES PARKINGS EN BESSON ?
Pour le calcul du loyer, les parkings ne sont pas comptabilisés dans les surfaces annexes (Voir ci-avant).
Pour ce qui est des logements collectifs, vous signerez deux baux séparés :
- L'un pour le logement (en respectant bien sûr les plafonds de loyer et de ressources du locataire)
- L'autre pour le parking (loyer libre aux conditions du marché) Retour au sommaire
20 FAUT-IL INVESTIR A CRÉDIT ?
C'est la meilleure façon de rentabiliser votre investissement.
En effet, les intérêts d'emprunts étant déductibles des revenus fonciers, plus vous empruntez.plus vous réduisez vos revenus imposables.
Et moins vous payez d'impôts.
Reste à trouver le taux d'intérêt le plus intéressant et le financement qui correspond le mieux à votre situation. Pour cela, faites jouer la concurrence entre les banques.
Si la vôtre n'est pas la plus attractive, montrez-lui les offres que vous proposent les autres établissements financiers.
Il y a fort à parier qu'elle s'alignera pour vous conserver comme client.
Quoi qu'il en soit, demandez toujours à connaître le taux effectif global (TEG), frais et assurances compris. Retour au sommaire
21 COMMENT CHOISIR LE MEILLEUR FINANCEMENT ?
Vogue de l'investissement oblige, les banques ont mis en place de très nombreuses formules de financement " spécial investisseurs ".
Souples, modulables, adaptables, elles sont conçues pour coller à la situation fiscale et patrimoniale de l'investisseur. En d'autres termes, tout est possible : crédit à taux fixe, à taux variable (plafonné ou pas), financement sans aucun apport personnel, optimisation de la défiscalisation, crédit amortissable classique, crédit in fine adossé à une formule d'épargne.
Cette dernière solution est bien adaptée aux investisseurs fortement imposés.
Ici, les mensualités paient les intérêts du prêt et le capital est remboursé en une seule fois à la fin.
Avantage : les intérêts d'emprunts étant déductibles des revenus fonciers, vos mensualités sont minorées et la défiscalisation maximale.
Inconvénients : ce mode de financement suppose que vous disposiez des fonds nécessaires au remboursement du capital au terme de l'opération.
C'est pourquoi vous pouvez aussi adosser un produit d'épargne (type assurance-vie) à un crédit in fine.
Objectif : rembourser le capital grâce au produit de placement.
A noter : Pour bien choisir votre financement, faites faire des simulations par les banques en tablant sur des hypothèques fiscales et patrimoniales raisonnables. Retour au sommaire |
